Контакти
Председатель ОСМД
Глазьев Сергей Валентинович
(097) 098 -57- 47
osbb.parlament@gmail.com
Юридична довідка щодо набуття права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку
(Юридична довідка підготовлена Юридичною Компанією "Спектор")
-
Щодо можливості ОСББ набувати права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 3 ст. 42 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ, п.п. г ч. 3 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Додатка 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060 ОСББ має можливість набути безоплатно у власність земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку.
Водночас звертаємо Вашу увагу на наступні аспекти:
-
У ч. 3 ст. 42 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ передбачається, що набуття у власність відповідної земельної ділянки відбувається у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України. На сьогодні такий порядок відсутній. Але Департамент земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації надає можливість набути відповідну земельну ділянку у власність станом на 25.04.2016 р.
-
Набуття ОСББ права власності на відповідну земельну ділянку можливо лише за умови приватизації всіх квартир. Якщо хоча б одна квартира не буде приватизована, ОСББ не зможе отримати у власність земельну ділянку.
-
На практиці відмічають, що можлива відмова у набутті права власності на відповідну земельну ділянку на підставі ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI, а саме: відсутній план зонування або детальний план території.
-
Отримання окремих документів, які необхідні при оформленні права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку, необхідно буде уточнювати, оскільки відсутнє законодавче та локальне регулювання станом на 25.04.2016 р. Тому необхідно враховувати, що на практиці можуть виникати додаткові проблемні моменти.
-
Порядок набуття права власності ОСББ на земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Наступний порядок набуття права власності стосується випадку, коли жодні документи на земельну ділянку відсутні. Відповідний порядок складається з наступних етапів:
1. Подання клопотання про надання дозволу на розроблення проекту документації із землеустрою.
Відповідне клопотання подається за формою встановленою у Додатку 3 до Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060 до Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації (далі – КМДА). Окрім цього до нього додаються документи, передбачені ч. 2 ст. 5 Додатку 1 до Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060. Максимальний строк розгляду даного клопотання становить 1 місяць з дня його реєстрації1.
Звертаємо Вашу увагу, що дозвіл КМР на розроблення документації із землеустрою не гарантує позитивного рішення КМР з питань передачі земельної ділянки у власність. У дозволі можуть бути зазначені попередні умови передачі (надання) земельної ділянки.
2.Укладення договору про розроблення проекту документації із землеустрою.
Відповідно до законодавства розробником проекту документації із землеустрою є:
Юридичні особи, що володіють необхідними технічними і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
Фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою1.
При укладанні відповідного договору радимо скористатися типовим договором, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.2004 р. № 266. При цьому особливу увагу рекомендуємо звернути на строк виконання робіт і відповідальність виконавця за порушення договору.
3.Погодження проекту документації із землеустрою.
Проект документації із землеустрою погоджується із територіальним органом виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин (зараз це відповідний підрозділ Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру2), і структурним підрозділом КМДА у сфері містобудування та архітектури (Департамент містобудування і архітектури КМДА)3.
У випадках, передбачених ч. 3 ст. 186-1 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ, необхідно також буде погоджувати проект документації із землеустрою з органами, передбаченими у даній нормі. Наприклад, якщо виявиться, що відповідна земельна ділянка розташована на території земель історико-культурного призначення, то додатково відповідний проект необхідно буде погодити з управлінням КМДА, яке займається охороною культурною спадщини.
Вказані органи зобов’язані протягом 10 робочих днів із дня одержання відповідного проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом із повідомленням розробнику свої висновки про його погодження чи відмову.
4.У разі необхідності - проведення державної експертизи проекту документації із землеустрою.
Випадки здійснення обов’язкової експертизи землевпорядної документації встановлені у ч. 1 ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 р. № 1808-ІV. Наприклад, якщо виявиться, що відповідна земельна ділянка є особливою цінною або належить до історико-культурного призначення, то проведення державної експертизи відповідного проекту є обов’язковим.
Зазначену експертизу проводить відповідний підрозділ Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру4 у строк, що не перевищує 20 робочих днів5.
Розмір плати встановлюється в розмірі 3% від кошторисної вартості проектно-вишукувальних робіт, але не може бути менше ніж 20 гривень.
5.Реєстрація відповідної земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
Сформована внаслідок розробки проекту документації із землеустрою земельна ділянка має бути зареєстрована як об’єкт права у Державному земельному кадастрі1. Наслідками такої реєстрації є:
- присвоєння земельній ділянці унікального кадастрового номеру;
- поява земельної ділянки на публічній кадастровій карті;
- отримання замовником витягу з Державного земельного кадастру.
Порядок реєстрації земельної ділянки врегульований Законом України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VІ та Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру». Здійснення реєстрації земельної ділянки забезпечується розробником проекту документації із землеустрою, якщо інше не встановлено договором2, тому детально дану процедуру розглядати не будемо. Водночас відзначимо, що строк для реєстрації земельної ділянки становить 14 календарних днів3.
6.Перевірка проекту землеустрою всім необхідним законодавчим вимогам.
Після державної реєстрації земельної ділянки розробник документації із землеустрою від імені зацікавленої особи, якщо інше не встановлено договором на розроблення документації із землеустрою, подає розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів КМДА із:
заявою про внесення відомостей про проект землеустрою до міського земельного кадастру;
витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
матеріалами погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, в тому числі з позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації - у разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законодавством;
Департамент земельних ресурсів КМДА у строк, що не перевищує 14 робочих днів, перевіряє проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на відповідність дозволу на його розроблення, даним міського земельного кадастру та організовує перевірку електронного файлу. У разі відповідності проекту землеустрою вище зазначеним вимогам відповідний Департамент надає пропозиції у формі висновку щодо можливості надання земельної ділянки, а також організовує внесення електронного файлу до міського земельного кадастру4.
7.Подання заяви на видачу рішення КМР про надання земельної ділянки у власність.
Через Центр надання адміністративних послуг необхідно подати заяву на видачу рішення КМР про надання земельної ділянки у власність за встановленою формою5. До даної заяви необхідно додати:
оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з матеріалами його погодження;
позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації - у разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законодавством;
витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
висновок Департаменту земельних ресурсів щодо можливості надання під забудову та для інших потреб земельної ділянки;
довіреність або засвідчена в установленому законодавством порядку її копія, на підставі якої інтереси зацікавленої особи представляє його уповноважена особа (у разі якщо заява подається представником)6.
Строк надання послуги: 30 днів, але на практиці можливо і до 3 місяців.
8.Реєстрація права власності на відповідну земельну ділянку.
Порядок реєстрації права власності на земельну ділянку передбачений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV та Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Вартість і строк оформлення права власності ОСББ на земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Вартість оформлення права власності ОСББ на земельну ділянку багатоквартирного будинку залежить від того буде зроблений цей проект «під ключ», чи буде йти мова тільки про розроблення проекту документації із землеустрою і чи будуть погоджуватися необхідні документи самостійно у відповідних органах. Якщо йдеться про проект «під ключ», то орієнтовна вартість робіт 100 000-150 000 грн. Якщо йдеться про розробку проектної документації з частковим погодженням з відповідними державними органами (тільки на етапі розробки), то вартість буде складати орієнтовно від 25 000 до 45 000 грн., але при цьому у дану суму не враховується обов’язкові платежі (обов’язкові платежі орієнтовно 2 000 грн., без експертизи землевпорядної документації). Є варіант: тільки розробка документації без будь-яких погоджень, тоді вартість таких робіт буде складати орієнтовно від 10 000 грн. до 15 000 грн.
Строк оформлення права власності ОСББ на земельну ділянку багатоквартирного будинку у кращому випадку 1 рік. Але на практиці необхідно розраховувати на 1,5-2 роки, оскільки встановлені у законодавстві та локальних актах строки, як правило, не дотримуються.
1 Ч. 13 ст. 6 Додатку 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060.
1 Ч. 2 ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-ІV.
2 П.п. 1 п. 3 Постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 р. № 15 «Про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру».
3 Ч. 2 ст. 186-1 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ
4 Ч. 6 ст. 186-1 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ.
5 Ст. 34 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 р. № 1808-ІV.
1 Ч. 3 ст. 79-1 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ, п. 107 Постанови Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», ч. 1 ст. 11 Додатку 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060.
2 Ч. 4 ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-ІV.
3 Ч. 5 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VІ, п. 111 Постанови Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», ч. 1 ст. 11 Додатку 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060.
4 Ст. 11 Додатку 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060.
5 Рішення про передачу у власність земельних ділянок, надання у постійне користування земельних ділянок, передачу в оренду земельних ділянок
6 Ч. ч. 1, 2 ст. 13 Додатку 1 Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060.
Нормативно-правові та локальні акти:
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ;
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ;
Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-ІV;
Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 р. № 1808-ІV;
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV;
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VІ;
Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VІ;
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VІІІ;
Постанова Кабінету Міністрів України від 04.03.2004 р. № 266 «Про затвердження Типового договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 р. № 15 «Про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
Рішення Київської міської ради від 04.03.2015 р. № 195/1060 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 28.02.2013 р. № 63/9120 «Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві» (далі – Рішення КМР від 04.03.2015 р. № 195/1060);
Лист Київської міської державної адміністрації від 05.05.2014 р. № 05703-4259 «Стосовно рішення Київської міської ради від 28.02.2013 р. № 63/3120 «Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві»